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マンションは何年持つのか?その1 〜各国の住宅事情比較

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     昨年から150戸以上ある築30年以上経ったのマンションの改修に関わっている。日本では高度経済成長にのって1950年頃から多くのマンションが建築され、多くのマンションが築30年をすぎた最近になって大規模な修繕や、いつまで持つか?といった議論が始まっている。近年、数々のディベロッパーにより超高層も含めたマンションが乱立し、全世帯数に対する住戸数はすでに10数%の供給過剰の状態となっている。方向性の見えない政策の上でディベロッパーの超高層開発が広げられ、真偽はともかく高層での生活による悪影響があるという研究結果もでているのもお構いなしに高層マンションブームはまだまだ続きそうな勢いだ。

     新築で購入する際にはマンションの寿命などあまり考えていないだろう。しかし寿命はいつかはやってくる。そしてその寿命が左右されるものはメンテナンスだ。長期修繕計画をしっかり立て、小規模修繕と併せて管理をしっかり行っているマンションは30年経ってもまだまだ現役だが、管理のずさんなマンションは10年そこそこでも古さを感じてしまう。現在関わっているマンションも、私が住んでいるマンションも築30年以上経っているが、管理はとてもしっかりしている。こうした管理があるのも、住民による持ち回りの管理組合がしっかり活動しているからであり、マンションにおいてはこうした組合の取り組み具合で寿命が決まってくると言ってもいい。

     管理組合や住民の方と話をすると、マンションの耐久年数について頻繁に聞かれる。しかしこうした住民の耐用年数に対する疑問をよそに、ディベロッパーなどの販売会社は一様に口を濁す。「一概に言えない」「ケースバイケースだ」などという答えしか返ってこない。たしかにどの様な状態になったら寿命なのかは主観的なものであり、状況もメンテナンス次第である。高層マンションが初めて建てられてからたかだか100年、超高層マンションに至ってはせいぜい30年と言ったところだ。まさに前例がない状態なので、販売会社が回答できない(明言を避けたい)気持ちはよくわかるし、実際私もそうとしか答えることができない。
      ■参考HP 日本のマンションの歴史


     1999年までの日本は鉄筋コンクリート住宅の「法定耐用年数(固定資産評価や税制上の減価償却年数)は、60−65年とされてきたが、実際は平均37年で再建されていた。そしてこれにあわせたように財務省は1999年に「法定耐用年数」を47年に短縮した。
    これに対して欧米の住宅リサイクル年数はイギリス「141年」、アメリカ「103年」、フランス「86年」、ドイツ「79年」となっている。中古住宅市場も日本は小さく、売買される中古住宅の割合はアメリカ77%、イギリス86%、フランス71%、に対して日本は13%と極端に少ない。これは日本のスクラップ&ビルドを際だたせているだけではなく、欧米におけるストック型社会と比べて、日本ではトータルの住宅建設費が倍以上(耐用年数が短い分だけ頻繁に建て替えなくてはならない)かかるということであり、そのぶん日本人は余計に働いて稼ぐか、他の支出を減らすことにより生活していかなければならない。これはフロー型消費社会においてはお金が動いていくので推進されるべきことなのだろうが、現状のままでは長期的な視点に立った豊かなストック型社会とはなっていかないばかりか、一生住宅ローンに追われる生活が孫の世代になっても変わらないという状態が続くことになってしまう。「初代が家を買い」「2代目が家具をそろえ」「三代目が食器をそろえる」というように代を越えて住宅や家具を長く使っていくような考え方は日本においてはまだまだ遠い先の話になりそうだ。

     最近見かけるSIマンション(SI=スケルトン・インフィル)は構造体からインフィル=設備や内装部分を分離し、より頻繁な更新が必要な部分を容易に工事できるようにしているシステムで、これにより100年マンションを目指している。このシステムで評価にしたいのは、ひとつの目標とはいえ100年という明確な数字を出してそれに向けての工夫をしているところだ。こうした姿勢は売ったらおしまいのディベロッパーとは一線を画す試みだと言っていいと思う。コスト的に見てもSIの場合イニシャルコストは5%ほど高いが、修繕を含めたランニングコストを含めると、100年住めば200-300万円程度安くなると言う。こうした数字も結果がどうなるかは100年先まで待たなくてはならないが、先がどうなるかわからない事をわかっていながら安く作って売ることだけを考えているディベロッパーが多々あることを考えると、こうした試みは評価すべきだろう。
      ■参考HP 究極のSIマンション
     
     日本では中古住宅が買ったときより値が上がることは、土地が上昇しない限り考えられないが、欧米では美観やメンテナンス、周辺環境の向上により、10倍近い値で売れることも珍しくない。特に欧米では街並みに対する意識が高く、いい街並みは確実に資産価値を上げる。日本でも今後こうした方向に向かうためにはまず土地制度を再考しなくてはならないだろう。これは街並み形成などにおいても参考になるのだが、興味のある人はイギリスのリースホールドが参考になる。

      ■参考HP 
      マンション管理・英国の概況 リースホールドとコモンホ一ルド


                         その2へ続く・・・
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